Di Alessandro Amaolo

In via preliminare, l’autore definisce la locazione di immobile urbano ad uso abitativo come il contratto col quale una parte si impegna a far godere all’altra parte un determinato bene immobile in modo continuativo e per un determinato tempo verso il pagamento di un corrispettivo. Pertanto, il proprietario del bene dato in locazione è definito locatore, mentre colui che acquista la disponibilità del bene è definito conduttore o locatario. Inoltre, il corrispettivo (o canone) consiste normalmente in una somma di denaro.

La locazione è un contratto consensuale, giacché si perfeziona con il semplice consenso delle parti, a prestazioni corrispettive, di durata (in quanto i suoi effetti si protraggono nel tempo) ed ad effetti obbligatori.

La locazione è un contratto a prestazioni corrispettive in quanto il locatore si obbliga a far godere il bene per un certo tempo ed il conduttore si obbliga a pagare un determinato corrispettivo. Più in dettaglio, il contratto di locazione impone al locatore l’obbligazione di consegnare il bene al conduttore unitamente agli accessori pattuiti e a quelle pertinenze che abbiano una destinazione strumentale per l’uso pattuito della cosa principale.

Ed ancora, gli effetti obbligatori implicano che il conduttore non diventa titolare di un diritto reale sul bene locato; infatti, il conduttore, risulta essere nel negozio giuridico in oggetto, un semplice detentore della cosa ed esercita sulla stessa un diritto personale di godimento, cioè un diritto di credito che ha ad oggetto il godimento del bene.

In particolare, la locazione di immobili ultranovennale deve essere trascritta. Oltre a ciò, un’altra regola generale è imposta dal legislatore per tutti i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo ed è quella che richiede, per la validità del contratto stesso, sotto pena di nullità, la forma scritta (art. 1, 4° comma legge n. 431/1998). Infatti, la finalità della predetta norma non è tanto quella di rendere ben ponderata e certa la stipulazione (funzione generale della forma scritta) quanto invece di far emergere i contratti di locazione. In questo modo si toglie alle parti contrattuali, e soprattutto al locatore, la possibilità di far valere un accordo verbale, oppure un accordo verbale di contenuto diverso da quello che risulta dal contratto sottoscritto.

Anche il contratto preliminare di locazione abitativa, dopo l’entrata in vigore dell’art. 1, comma 4, Legge nr. 431/1998 richiede, ex articolo 1351 codice civile, la forma scritta ad substantiam, sicché da esso devono risultare espressamente gli obblighi sinallagmatici scaturenti dal definitivo che ci si impegna a concludere, determinandosi dunque sia il bene locato che la misura del canone.

Dopo queste brevi ed opportune premesse di carattere generale, l’autore ritiene opportuno citare, nel corso di questa trattazione, proprio gli articoli 5 ed 9 della Legge 27 luglio 1978 n.392 , Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Gazzetta Ufficiale n. 211 del 29 luglio 1978)

 

Pertanto, il legislatore nell’articolo 5 (Inadempimento del conduttore) della legge n. 392/1978 sancisce che : “Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.

Successivamente, l’articolo 9, della predetta legge, denominato “Oneri accessori” stabilisce al suo primo comma che : “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

 

Nel comma successivo il legislatore afferma che: “Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.

 

Invece, il terzo comma prescrive che : “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

 

Il penultimo comma afferma che : “Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633” (1).

 

L’ultimo comma afferma quanto segue : “La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi”.

 

A seguito dell’entrata in vigore della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, di cui alla legge n. 392 del 1978, l’obbligazione del conduttore, concernente il pagamento degli oneri accessori ancorché in precedenza oggetto di una diversa regolamentazione convenzionale, autonoma rispetto a quella di pagamento del canone è divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto, con la conseguenza che il suo inadempimento può essere valutato per la risoluzione[1] del contratto. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 12 agosto 1988, n. 4942)

Ad ulteriore sostegno e conferma di quanto sopra esposto si riporta una ulteriore massima giurisprudenziale sul punto che ha, correttamente, stabilito quanto segue : “ Gli artt. 5 e 55 della l. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 codice procedura civile”. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 04 febbraio 1987, n. 1066)

Infatti, poco dopo la predetta sentenza, ed ancora su quest’ultimo identico punto, l’insegnamento degli ermellini è stato ancora confermato in toto ed è stato così, nuovamente, sancito che : “L’art. 55 della l. 27 luglio 1978, n. 392 accomuna, nonostante la loro diversa natura, i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati sino alla data della prima udienza, prevedendo per entrambi la possibilità di sanatoria della relativa morosità e, in mancanza, la risoluzione del contratto, con la conseguenza che questa può essere richiesta in giudizio in ambedue i casi, con gli stessi strumenti processuali e così, anche per la morosità degli oneri accessori[2], con lo speciale procedimento per convalida ex art. 658 cod. proc. civ.”. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 28 luglio 1987, n. 6535)

Orbene, il principio di diritto sopra espresso in entrambe le sopraccitate sentenze della Cassazione risolve in senso positivo il problema dell’utilizzabilità del procedimento di convalida di sfratto per il mancato pagamento degli oneri accessori. Ed ancora anche il Giudice delle Leggi, nella SENTENZA N.377/1988, (depositata il 31 marzo 1988) ha confermato che «L’art. 5 L. 27 luglio 1978 n. 392 non preclude al locatore di ricorrere alla procedura di convalida di sfratto nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore; pertanto, non sussiste il preteso contrasto con gli artt. 3 e 24 primo comma Costituzione».

Più in particolare, LA CORTE COSTITUZIONALE nella predetta sentenza ha dichiarato non fondata, nei sensi di cui in motivazione, la questione di legittimità costituzionale dell’art. 5 legge 27 luglio 1978 n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), sollevata, in riferimento agli artt. 3 e 24, primo comma, Costituzione, dal Pretore di Bari con l’ordinanza di legittimità costituzionale.

L’autore, in sintesi, afferma che l’obbligazione del conduttore di adempiere agli oneri accessori ha la sua fonte in un contratto privato ed ha come corrispettivo il diritto di avvalersi dei servizi e/o delle prestazioni a cui tali oneri si riferiscono.

 

Nella disciplina ordinaria del codice civile, rientra nell’autonomia negoziale dei contraenti stabilire se il conduttore debba corrispondere al locatore, oltre il canone pattuito, anche l’importo delle spese condominiali, ovvero se tale prestazione debba rimanere, in tutto o in parte, a carico del locatore. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 2 febbraio 1991, n. 1002)

 

Tuttavia, secondo l’insegnamento dei giudici ermellini : “In tema di locazione di immobili, qualora il servizio condominiale (nella specie, servizio di pulizia), venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore dell’appartamento sito nello stabile al quale detto servizio si riferisce può eccepire nei confronti del proprietario-locatore la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese”. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 17 novembre 1997, n. 11388)

 

La problematica degli oneri accessori conosce molte applicazioni pratiche e, talvolta, sembra essere di non facile interpretazione. Su questo, risulta essere chiarificatore il seguente principio di diritto elaborato dalla Suprema Corte di Cassazione : “ È nulla, a norma dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfettario, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall’art. 9 della stessa legge, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano”. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 8 marzo 2002, n. 3431)

Anche all’esito dell’introduzione della nuova disciplina delle locazioni abitative ad opera della legge n. 431 del 1998, la disposizione contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, come si desume: a) dalla collocazione testuale della norma nell’ambito del Capo I («Locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione») del Titolo I («Del contratto di locazione») della suindicata legge n. 392 del 1978, mentre le locazioni ad uso diverso da abitazione sono disciplinate al Capo II del medesimo Titolo I; b) dall’essere i due diversi tipi contrattuali a loro volta distinti in sottotipi, con differente disciplina in ragione dei differenti interessi tutelati; c) dal non risultare il suindicato art. 5 indicato nell’art. 41 tra quelli applicabili alle locazioni ad uso diverso da abitazione; d) dal non essere stata la norma in questione, diversamente da numerose altre, espressamente abrogata dalla citata legge n. 431 del 1998; e) dal non potersi l’applicazione estensiva dell’art. 5 farsi discendere dalla parziale liberalizzazione del canone di locazione introdotta dalla detta legge n. 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitativo. (Cassazione civile, sez. III, sentenza 10 giugno 2005, n. 12321)

Pertanto, sulla base di tutte le precedenti considerazioni e riflessioni, si può correttamente affermare che l’inadempimento del conduttore di un immobile consistito nell’omesso versamento di oneri accessori (anche condominiali) può legittimare il giudice alla risoluzione di un contratto di locazione abitativa, proprio ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile . Tuttavia, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’avere indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

Ad avviso dello scrivente, in tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, anche il pagamento parziale degli oneri accessori rispetto a quello effettivamente dovuto si profila come inadempimento oggettivamente grave, tale da giustificare una dichiarazione di risoluzione contrattuale in relazione all’entità ed al suo protrarsi nel tempo. Di conseguenza, la risoluzione, in caso di morosità nel pagamento degli oneri accessori, viene, appunto, pronunciata dal giudice con l’ordinanza di convalida di sfratto. Contro la predetta ordinanza è generalmente ammessa solo la possibilità della impugnazione tardiva ai sensi dell’articolo 668 c.p.c. Tuttavia, l’ordinanza di convalida dello sfratto deve considerarsi impugnabile con l’appello se emessa in mancanza dei presupposti previsti dalla legge e, quindi, al di fuori dello schema procedimentale ad essa relativo, come nei casi di erronea attestazione della persistenza della morosità o di violazione del principio del contraddittorio.

Orbene è oramai pacifico che, in questo senso, vi sia equiparazione assoluta fra la disciplina processuale prevista per i canoni locativi e per gli oneri accessori. Pertanto, la conseguenza diretta di quanto poc’anzi affermato e sostenuto è che anche una morosità relativa ai soli oneri accessori potrà essere dedotta in giudizio nel procedimento di convalida di sfratto (in questi termini si cita Cassazione civile, sezione III, sentenza 18 aprile 1989, n. 1835).

Dunque, il presupposto della risoluzione contrattuale nell’ipotesi di mancato pagamento degli oneri accessori condominiali è rappresentato proprio dal carattere grave dell’inadempimento. Comunque, per la precisione, il codice civile italiano del 1942 utilizza un’espressione diversa, e per certi versi non equivalente, in quanto stabilisce che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra (art. 1455 c.c.).

In ultima analisi, l’autore ritiene opportuno far osservare che : “In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione, con riferimento al contratto di locazione, (così come in tutti i contratti di durata), la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità”. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 14 novembre 2006, n. 24207)

 

(A cura del Dott. Alessandro Amaolo , Specializzato nelle Professioni Legali con indirizzo Giudiziario – Forense ed abilitato all’esercizio della professione di avvocato presso la Corte di Appello di Ancona)

[1] Il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392 del 1978, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 codice civile, senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell’importanza dell’inadempimento, che è operata ex lege; tuttavia a norma dell’art. 55 della citata legge è consentito al conduttore, in deroga al disposto di cui all’ultimo comma dell’art. 1453 codice civile, di evitare la risoluzione versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, l’importo dei canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate. (Cassazione civile, sezione III, sentenza 17 aprile 1987, n. 3791)

[2] È ammissibile la domanda proposta col procedimento della convalida di sfratto per morosità nel caso di mancato assolvimento degli oneri accessori gravanti sul conduttore. (Corte appello civile di Napoli, sez. V, 14 giugno 1988, n. 771)