Diritto all’indennità per miglioramenti della cosa locata e consenso del locatore
di Roberto Innocenzi
Diritto all’indennità per miglioramenti ex art. 1592 c.c. – necessità del consenso del locatore inequivoco ed esplicito – sussistenza
La ricorrente, all’epoca dei fatti di causa conduttrice di un locale ad uso commerciale, ha interposto ricorso alla Suprema Corte di Cassazione per la riforma della sentenza della Corte di Appello di Roma che aveva escluso, per quanto qui di interesse, il diritto della medesima conduttrice all’indennità per i miglioramenti ex art. 1592 c.c. per via dell’assenza, nel caso concreto, del consenso del locatore, elemento, questo, che costituisce il presupposto per poter esercitare il diritto in questione.
Secondo la prospettazione della ricorrente, l’art. 1592 c.c. non richiederebbe un consenso esplicito ed informato, essendo sufficiente una preventiva autorizzazione ad effettuare lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione.
Secondo la pronuncia in questione, invece, – in disparte il fatto che l’autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione è altra cosa rispetto al consenso alla effettuazione di miglioramenti –, “è regola secondo cui nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo (Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/ 2012)”.
Ne consegue che la preventiva e generica autorizzazione ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non è sufficiente a costituire valido consenso ad effettuare miglioramenti sulla cosa locata. Secondo la Corte, dunque, il consenso ex art. 1592 c.c., per essere tale, deve essere conscio della entità anche economica e della convenienza dei lavori.
Normativa di riferimento
“Codice Civile
Art. 1592 – Miglioramenti.
[I]. Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna [9852] (1).
[II]. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore [1588, 1593, 1632, 1633, 1651].
(1) V. artt. 34 e 453l. 27 luglio 1978, n. 392”.
